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不動産投資のご案内が届いた

たまに会社に不動産投資の勧誘電話がかかってくるのみならず、住所も割れているらしくパンフレットも送られてきます。

そのまま会社に置いていても捨てられてしまう運命ですし、私充てでしたし、せっかくですからもらってきて拝見しました。


※このエントリーは個人の意見であり、不動産投資に無知な素人が書いています。
主観や偏見や思い込みが多分に含まれていることが考えられますので、情報の信用性にはご注意ください。


ちなみに、私は不動産投資に対して否定派ではありません。
ただ、不動産の鑑定眼や税金の知識も、不動産を買えるお金も、一つの資産に大金突っ込むリスク許容度も、何一つ私にはないので「できない」のです。

どなたかがおっしゃっていた気がしますが、不動産は”投資”と言うより”事業”なんですよね。
日々の生活で精いっぱいで、賃貸の家でさえ持て余す私が、賃貸物件の管理など無理だろうとも思っている。

事業を始めるには知識も労力も手間も要る。
ボタン一つで買えて、あ~間違えたわと思ったらさっさとオサラバできる証券口座での売買とは違うのです。
(REITを除く)

投資に限らずだが、その身に余るものを身に着けると、人はその重みに潰されてしまうのだ。
資本主義社会で何も持たないのもハードモードだが、適度に身軽なのが一番であると私は思う。



さて、パンフレットには不動産投資のメリットについて、4つ載っていました。

◆資産運用できるよ
◆節税対策になるよ
◆生命保険の代わりになるよ
◆私的年金になるよ

この時点で「あぁ…」「常套句だね」と思った人はここから先の文章を読む必要はないかもしれません。

◆資産運用できるよ

そら、投資用物件の営業パンフなのですからこれを謳わずして顧客は集められません。

「資産運用できます!」の理由を見ていくと、原文ママではありませんがおおよそこのようなことが書いてありました。

・マイナス金利だからオトクだよ
・インフレにも強いよ
・分散投資にもなるよ
・利回りの高さと安心感があるよ

ついでに このご時世じゃ安定が一番だね、預金だけを切り崩していくのは不安だよね、という煽り文句もついていたことを付け加えておきます。

一つ疑問なのですが、そもそも不動産投資自体 投資余力が大きい人向けの投資であり、預金より不動産の方が圧倒的にリスクが高いと思っている私には 不動産という資産に「安定」「安心」という心情的な付加価値をつけてやたらと押し出す意味がわからんのです。
維持管理が大変だ、売りたい時にすぐ売れるとは限らない、物理的に毀損する可能性がある、一部都心部物件を除き、年数で劇的に価値が落ちる、景気にリターンが左右される…というイメージの方が強くて。

ま、安定・安心(感)ってのは「リスクが低い」って意味じゃなくて、「そこにモノがある安心感」ってやつかね。
数字でしか表示されないペーパー資産と違って、そこに現物として、「自分のもの」として存在するのですから。


まあ、低金利とインフレリスクを挙げて預金保有の不安を煽る、表面利回りの高さをやたらと強調する、というのは不動産販売業者の常套句と覚えておこうと思います。


”自分が保有する(住む)ための家”と”人に貸すため(事業として)の家”のメリットは同一ではないですよね。
だいたいこういうパンフレットで売りつけられる投資用物件ってオーナーの居住地とか関係なく、リースマンションとか営業マンの推し物件を勧められる(自分で選べない)ので基本的に損するものなのだろうと思います。

だって利益になる物件なら人件費かけて一生懸命赤の他人を口説いて売ろうとなんてせずに自分のとこで投資した方がいいじゃないって思っちゃう。私の偏見ですけど。


それと、利回りを謳う時に決まって「未来永劫、その家賃が下がることなく、数十年に渡り必ず借り手がつく」という、現実では考えにくい前提で利益がシミュレーションされている点も留意せねばなりませんね。
空室リスクも、減価償却も完全に無視されているのです。最初のうちはパンフレットのシミュレーション通りに行くかもしれませんが、いずれ伴わなくなるだろう。

時間とともにすさまじい勢いで価値が下落し、家賃を物件の築年数に応じて下げ、家賃を下げても広告を打っても借り手がつかず、修繕費と固定資産税を払いつつ、最終的にただの維持費がかかるだけの箱になる可能性を視野に入れなくてはならない。
私は不動産全然詳しくないですけど、人口減少が進む日本においてはそういった事態も想定して初めて踏み切れるものじゃないかと思います。

また、利回りの高さは表面利回りのみを記載し強調、実質利回りを無視していました。
どこにも書かれていない。
重要なのは経費等も含めた実質の利回りじゃないんですかね。



◆節税対策になるよ

必要経費が賃料収入より大きいと損益通算できて税金(所得税と住民税)が控除できる。
税務上赤字に持って行って節税しましょうってことらしい。
相続する時にも相続税評価額が4~5割になるので有利なのだとか。
(注:数字はパンフレットから抜粋したもので、合ってるかは調べていません)

たまに電話でも言われてすごく不思議なんだが、
「不動産投資をやってるから確定申告して節税する」ってのはわかるんですけど、
「節税のために不動産投資を始めよう」って発想はキャッシュのない庶民の私には意味がよくわからない。

いや、自分がすんごい高収入の金持ちだったりとか、法人の経営者や事業者でメッチャクチャ税金払う立場だったら不動産で節税ってのもぼんやりですけどわかるんですよ。
だが私は高収入ではない(=平均より多少高い程度)一会社員、しがない一庶民なので、節税メリットよりリスクの方が大きいと判断する。

けれど、実際に弊社の社員みたいな「控除メリットが投資リスクを下回る年収の層」にまで電話かけて節税メリットを謳ってくるケースがあるんですよね。


◆生命保険の代わりになるよ

懇切丁寧にQ&Aに
Q「不動産を買ったら生命保険になるって本当ですか?」→A「本当です!」とまで明言されていたのですが。

何の話やねんと思ったら団体信用生命保険のことだった。
団体信用生命保険とは、オーナーが亡くなった(もしくは高度重度障害になった)場合にローンの残金が生命保険で支払われる保険のことです。

契約者が亡くなったら借金がチャラになって、賃貸収入を生み出すマンションが残るから生命保険の代わりになるよ、ヤッターってことですかね。

これを一般的な生命保険と同等に考えられるのは「何でもいいから生命保険と名前がついていれば安心だネ♪」という人くらいじゃないですか。
生命保険は名義人が亡くなった時に残された人達が残債で困らないようにするための命綱ではあれど、団体信用生命保険では遺族の生活を保障する担保にはなりません。

保険金はお金を貸してくれた金融機関に支払われるのであって、家族に振り込まれるのではありません。
すなわち家族に残されるのは家という実物資産だけであり、現金ではない。
場合によっては負債になり得る資産なのです。

残された方に不動産経営や税金周りの知識があれば継続的に運用して家賃収入を得ることができるかもしれませんが、残された人の運営能力は生命保険の加入有無とは関係がありません。
したがって、万人に対して団体信用生命保険がオーナーが亡くなった時の生命保険の代わりにはなるとは言えないと思います。


◆私的年金になるよ

これも何のことかと思ったら、レバレッジをかけて得た賃貸物件の収入を、老後の収入源にしようってことだった。
これは、言葉にならない…

上3つはまあ言葉の使いようによってはわからなくもないけど、これはアカン、これはアカンやん。
ハイレバFXでスワップ収入を得て「ずーっと持ってれば老後も安心だネ♪」と言ってるのと同じくらいのアカン感を感じます。

家賃収入があたかも老後まで永続的に続く収入かのように錯覚させて売りつけようとする悪辣さを感じる。




批判的なことも書いてしまいましたが、不動産自体は王道の投資対象であり、他の投資同様に、それが孕むリスクを理解して、本人が納得して行うのであれば何人も批判するものではないと思っています。
自分のお金なんだから自分の好きなように運用すればいい。


ただ、販促用パンフレットにわざわざ誤解を招くような記載があったりするなど、カネ(それも大金)が絡むものだけにカモにされやすい。信用ならない言葉を連ねて物件を買わせようとする業者もしばしば存在するんだなあと思ったり。

真のリスクを理解しないままにメリットだけを鵜呑みにして高額を業者に払わされて泣き寝入り、を避けるためにも、自分の頭で考える必要があるんだろうな、と素人の私は思うのだよ。


いずれにせよ「よくわからないものには手を出さない」のが一番だ。



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No title

こんにちは。

ITTINさんは不動産販売の勧誘がある時点で有名な大手企業に勤めているのでしょうね(転勤もあるみたいですし)。

私も転職前の会社では結構な頻度で会社所有ケータイにかかってきました。

どこから番号を仕入れたのか、会社の従業員ケータイは連番でひたすら勧誘の電話をしてるとのことで、コンプライアンスもあったもんじゃないと寧ろ心証が悪かったです。

当時はまだ23,4で(ITTINさんと同い年です)、そんなマンション買うお金はない!投資に興味ない!で断ってましたが、今インデックスファンドを積み立てるようになってからは少し投資に対する興味はあるのかもしれません。不動産投資はやらないけど。

何よりITTINさんのその分析力と文字に起こす文章力(わかりやすい)がすごいなということが一番言いたいことでした!

Re: No title

> hiroさん

こんばんは!

> ITTINさんは不動産販売の勧誘がある時点で有名な大手企業に勤めているのでしょうね(転勤もあるみたいですし)。

ゆうめいなおおてきぎょう…。アレ…?( ´・ω・`)←結びつかない
転勤はまあ、独身なので承服しているという感じですね(笑)

> 私も転職前の会社では結構な頻度で会社所有ケータイにかかってきました。
> どこから番号を仕入れたのか、会社の従業員ケータイは連番でひたすら勧誘の電話をしてるとのことで、コンプライアンスもあったもんじゃないと寧ろ心証が悪かったです。

それは災難でしたね…!一度リストに載ると延々とかかってくるんですよね。
従業員携帯が営業用の電話でなければ、内部にリストを転売した人がいるのでは…!

> 当時はまだ23,4で(ITTINさんと同い年です)、そんなマンション買うお金はない!投資に興味ない!で断ってましたが、今インデックスファンドを積み立てるようになってからは少し投資に対する興味はあるのかもしれません。不動産投資はやらないけど。

おお、同じ年♪
もし不動産投資に興味が出てきたとしても、言われるまま投資用物件に手を出すのではなく、自分の足で探しに行く方が良さそうですね。

> 何よりITTINさんのその分析力と文字に起こす文章力(わかりやすい)がすごいなということが一番言いたいことでした!

ななななんと!嬉しいまとめ…ありがとうございます!(*´д`)oハウーン

コメントありがとうございます!

分析力ぱなぃっすね

お初コメです。
よよよさんのとこから巡ってきました。

婚活体験記とお仕事の苦労などを少々見させていただきました。

文章が分かりやすく受け手の心情が十分に伝わってきました。

不動産投資については同じような感想でした。そんなに良いならおまえがやれよ!って思うだけじゃ無く直接言ったこともあります。空気読めない子ですいません(^^;)

今日は自主的にセミナーに参加してきました。そこでは投資について学んできました。ファンドについて全然検討したこと無かったのですが考えるきっかけになりました。

Re: 分析力ぱなぃっすね

> マンダさん

こんばんは!
せっかく初コメいただいたのにお返事が遅れてしまいすみません…。

> 婚活体験記とお仕事の苦労などを少々見させていただきました。
> 文章が分かりやすく受け手の心情が十分に伝わってきました。

なんとありがたきお言葉…!ありがとうございます!

> 不動産投資については同じような感想でした。そんなに良いならおまえがやれよ!って思うだけじゃ無く直接言ったこともあります。空気読めない子ですいません(^^;)

直接言ったことあるんですか(笑)
しかしお相手が商売人の立場の人なら言っちゃってもいいと思います。「誰が、どういう立場で勧めてくるか」って大事ですよね。

> 今日は自主的にセミナーに参加してきました。そこでは投資について学んできました。ファンドについて全然検討したこと無かったのですが考えるきっかけになりました。

おおお…。やるか否かは別として、「触れる」というのはとても大切ですよね。
自主的にとは、意識が高い…!

コメントありがとうございます!
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プロフィール

ITTIN

Author:ITTIN
会社員地味子。2016年12月にひっそりと結婚。
独身時資産は2500万くらいあるよ。
資産公開・内訳
<推移>( )内は前年比
2009年23歳 238万(+202万)
2010年24歳 498万(+260万)
2011年25歳 720万(+222万)
2012年26歳1032万(+312万)
2013年27歳1369万(+337万)
2014年28歳1738万(+369万)
2015年10月2000万円達成

2016年2月、本を出したよ。
素敵なレビューを書いていただき感謝!
書評一覧

29歳で2000万円貯めた独身女子がお金について語ってみた




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